комментарии и ответы

СИТУАЦИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В КИТАЕ И ОТВЕТНЫЕ МЕРЫ

Время издания:18-07-2014 | Увеличить шрифт | Уменьшить шрифт

Автор:Чжан Цзе | Источники:Газета «Гуанмин жибао»

  В 2009 г. исследователи из Министерства земельных и природных ресурсов КНР, Академии общественных наук Китая и Торгово-экономического университета «Шоуду» организовали группу по разработке проблемы индекса рынка земли Китая (China Land Index, сокращенно -- CLI). Они выделили ряд подиндексов, таких, как масштабы рынка, цены за отдачу земли на использование, структура поставок, интенсивность использования и конъюнктура рынка недвижимости, проделали огромную работу по обследованию и изучению, аналоговым подсчетам и проверке данных, на этой основе разработали CLI и подсчитали конкретные данные на период 2004-2014 гг., обрисовав тем самым ситуацию развития рынка земли в Китае.

  Тенденция развития рынка земли нашей страны за первый квартал 2014 г.: комплексный анализ CLI

  Судя по итогам подсчетов данных 2014 г., CLI значительно упал. Это, во-первых, отражает тенденцию региональной дифференциации рынка земли и конфигурацию развития городов за первый квартал 2014 г.; во-вторых, показывает внутреннюю движущую силу развития рынка земли в ходе реформирования урбанизации и модернизации во всей стране; и, в-третьих, свидетельствует о последовательности политики регулирования рынка земли в нашей стране. Но если сделать анализ по долгосрочному временному порядку, то, несмотря на наличие квартальных факторов (например, в первый квартал 2014 г. как раз проходили сессии ВСНП и НПКСК), такие колебания находятся в нормальных пределах, т.е. действуют в разумных рамках.

  Состояние действия подиндексов отражает степень роли и влияния политики контролирования в нынешнем ходе трансформации и развития рынка земли в нашей стране: с одной стороны, в результате 10-летнего урегулирования недвижимости политика контролирования в отношении рынка земли приобрела известную стабильность и последовательность; а с другой стороны, сессии ВСНП и НПКСК показали, что соображения Центрального правительства о преобразовании земельной системы и контролировании урбанизации населения и маркетизации оказали существенное влияние на рынок земли. С учетом развития обстановки в стране и за рубежом изменение CLI за первый квартал уже проявило непрерывное повышение степени маркетизации основных элементов земли в нашей стране на фоне развития и трансформации экономики.

  Анализ подиндексов масштаба рынка, цены за отдачу земли на использование, рыночной конъюнктуры недвижимости

  Во-первых, индекс масштаба рынка снизился на половину по сравнению с предыдущим периодом. Анализ данных показывает, что, с одной стороны, на фоне состояния развития макроэкономики в Китае, с учетом нынешнего сравнительно крупного масштаба рынка земли в целом, значительный спад данных за первый квартал является нормальным колебанием, вызванным изменением соотношения между спросом и предложением на рынке; а с другой стороны, значительное сокращение площади выделяемых земельных участков тоже говорит об активной роли макрорегулирования со стороны правительства.

  Во-вторых, индекс цены за отдачу земли на использование чуть поднялся. В целом индекс цены за первый квартал 2014 г. вырос под значительным влиянием со стороны государственной политики, местного урегулирования, региональной дифференциации и жестких потребностей самого рынка. Следует отметить, что хотя уменьшаются инвестиции на освоение недвижимости, сокращается площадь земельных участков, приобретаемых предприятиями по освоению недвижимости, сокращается площадь сбываемых товарных домов во всей стране, в 105 контролируемых городах размер роста земельной цены снизился впервые за 7 кварталов, но в Пекине, Шанхае и ряде других крупных городов средний уровень ажио в цене на хозяйственную землю достиг 49,17%, вместе с тем наблюдается также двусторонняя дифференциация внутри городов и между регионами.

  В-третьих, индекс рыночной конъюнктуры земли снизился по сравнению с предыдущим периодом. Изменение показателей данных за первый квартал говорит о том, что нынешнее развитие макроэкономики нашей страны в ближайшие сроки зависит от стимулирования со стороны политических установок, а в дальние сроки – от внутренних колебаний рынка. Изменения данных отражают внутренние изменения рынка земли на фоне политики Центрального правительства, направленной на обеспечение стабильного роста, регулирование структуры, трансформацию средств экономического роста и содействие реформам.

  Говоря в целом, государственная политика урбанизации и маркетизации дает многосторонние эффекты, политика в сфере финансов, налогообложения и земли дает краткосрочные эффекты, местные правительства играют стимулирующую роль, и под влиянием этих факторов рынок земли в нашей стране за первый квартал 2014 г. стал более приспосабливаться к изменениям соотношения между спросом и предложением.

  Рекомендации по развитию рынка земли нашей страны на фоне урбанизации нового типа

  Разумно воспринимать колебания на рынке, в случае необходимости принимать меры контролирования. Судя по колебаниям CLI за первый квартал, на нашем рынке земли наблюдается значительный спад подиндексов масштаба и рыночной конъюнктуры. Колебания рынка представляют собой органическое регулирование использования ресурсов и изменения спроса и предложения. Колебания рынка в определенном размере происходят под совместным влиянием таких факторов, как баланс между спросом и предложением, ориентирование политики, предположение рынка, и они соответствуют объективным закономерностям развития рыночной экономики. Колебания на рынке земли отличаются рациональностью, необходимостью и приспособляемостью, совершенный рынок земли регулируется и развивается в ходе таких колебаний. Чтобы содействовать устойчивому и научному развитию рынка земли в нашей стране, следует в едином порядке учитывать связь между краткосрочными и долгосрочными факторами, между частью и целым, между рынком и правительством, и в зависимости от изменения рынка регулировать направление контролирования и предпринимать соответственные меры. Это позволит избежать слишком резких колебаний и обеспечить стабильное развитие рынка земли.

  Уяснять рациональные колебания рынка, выявлять роль распределения ресурсов. Развитие и совершенствование рынка земли включают в себя как количественное повышение -- изменения масштабов рынка в плане земельного снабжения, так и качественное повышение -- колебания цен, показывающие частоту и направление изменений рынка, а также относительную равномерность структуры использования земли и научную трансформацию способов использования земли. В связи с этим следует не вмешиваться в незначительные колебания, которые рынок может автоматически корректировать, а главным образом следить за тенденцией рациональных колебаний на рынке земли, в полной мере использовать рыночные механизмы в сферах спроса и предложения земли, цены, структуры, интенсивности, оплаты за отдачу земли на использование. Таким образом рынок земли сможет адаптироваться и содействовать стабильному и здоровому развитию макроэкономики, и это позволит полностью выявить решающую роль рынка земли в распределении земельных ресурсов страны.

  Приспосабливаясь к урбанизации нового типа, своевременно трансформировать планирование земли. Научное планирование земли, основанное на рациональном размещении и эффективной ориентировке, благоприятствует оптимизации структуры и повышению эффективности, помогает удовлетворять потребности в производственных земельных участках в ходе урбанизации, тем самым в плане земельных элементов дает поддержку для развития и движущую силу для рынка в деле урбанизации нового типа. В настоящее время рынок земли должен содействовать реализации государственной программы урбанизации нового типа, с точки зрения своего развития и участия элементов, путем трансформации форм использования земли улучшать способы развития городов и повышать качество экономического развития, чтобы ресурсы рынка земли шли на осуществление урбанизации нового типа. Следует установить механизм согласования между производством и землей и механизм увязки людей с землей, сформировать конфигурацию регионального развития и эксплуатации земли в городах и поселках, выявлять ведущую роль рынка и ориентирующую роль административных органов, и в этих сферах больше проявлять макроконтролирующую роль модели «пространственное контролирование + рациональное использование».

    Исходя из политики макроразвития, разнообразить структуру поставок земли. Рынок земли сложен и изменчив. Следует в соответствии с макрополитическими установками, обнародованными и проводимыми Центром за последние два года или со времени ⅩⅧ Всекитайского съезда КПК, особенно в соответствии с пространственным планированием, региональной политикой, производственной политикой и строительством объектов для народного благосостояния разработать и претворить в жизнь подходящие и дифференцированные политические установки по поставкам земли. Например, на основе строгого контроля над общей площадью строительной земли и обеспечения нужд урбанизации нового типа осуществлять региональное контролирование и пропорциональное прогрессивное уменьшение вновь выделяемой земли под строительство; проводить дифференцированную политику поставок земли в отношении крупнейших городов, включая Пекин и Шанхай, и в отношении других городов и поселков; активно поддерживать поощряемые государством модели урбанизации, такие, как формирование группы городов, интеграция городов, развитие экономики бассейнов рек, региональное сотрудничество, и в то же время предотвращать необоснованное приобретение земли и разбазаривание земельных ресурсов, в этой связи необходимо разработать конкретную политику поставок земли с учетом местных условий; ввести гибкий срок отдачи вновь выделенных земельных участков на производственное использование, продлить срок отдачи земельных участков на использование для обычных промышленных объектов, держать цену за отдачу земли для промышленного использования на уровне не ниже базисной цены земли в данном регионе, тем самым поднять уровень экономии и интенсивности использования земли.

Ссылки по теме